[스크랩] 재개발은 어느 사업단계에서 투자해야 하나?

 

 

자료출처: 닥터아파트 > 회원노트

“재개발은 어느 사업단계에서 투자해야 하나?”

세중생각~

 

 일반적으로 개인주택이나 아파트는 3년, 상가 5년, 토지 및 임야는 적어도 10년 이상 장기투자 해야  소기의 투자목적을 달성할 수 있다.

 실수요자 기준으로 재개발 투자기간 역시 기본계획 수립단계부터 입주단계까지 적게는 5~ 6년, 많으면 10년을 훌쩍 넘을 수도 있다.

 이런 면에서 재개발 투자는  인내심이 필요한 중, 장기 마라톤 경기이다.

재개발투자는 두뇌 좋은 해외유학파 엘리트들처럼 주야장창 책상머리에 앉아 탁상공론을 한다고 투자의 성공을 보장받는 것이 아니다,

또 단순하게 일차원적인 중개업자의 선전만 믿고  기분 내키는 대로 전 재산을 투자하는 것이야 말로 재차 언급할 필요가 없는 형이하의 투자 개념일 것이다.

결론적으로 재개발 투자는 수많은 공부와 실무경험도 중요하지만 초심자라도 선천적으로 부동산의 가치를 알아볼 수 있는 안목이 최우선이고 거기에다 일부 과감성까지 구비하고 있다면 금상첨화로 “백이면 백” 투자에 성공할 수 있다고 본다.

지금 이 시점 ㅡ 대부분의 부동산 전문가는 주택청약 가점 제 실시로 괜한 뒤통수 맞지 말고 이제라도 서둘러 재개발 투자를 하라고 강권 하는데 과연 이 말이 맞는 다면 1~2억 정도의 적은 금액으로 어느 지역의 재개발 단지를 선택해야 한 몫을 잡을 수 있을까?

첫째, 전철이 닿는 한강변 역세권 주변의 재개발 단지는 어느 곳인가?

둘째, 기본적으로 1,000 세대 이상을  수용할 수 있는 명품 브랜드의 아파트 예정 단지는?

 [단지가 크면 주변의 도로망이나 편의시설 확충으로 지명도가 올라 그만큼 거래가 활        발해서 환금성이 높아지는 반면, 가격 면에서 오래도록 거품이 낄 우려가 있고  또, 반대파 사공들이 많아 자칫 사업추진기간이 길어질 수 있다는 것이 단점이다.]

셋째, 재개발사업단계의 진행속도가 일정하고 내외적으로 다툼이 없는가?

[재개발사업의 이익금은 “사업추진기간의 길이에 반비례” 한다. 따라서 사업추진과정        에 문제가 많은 곳은 가급적 피 하는 것이 상책이다.]

넷째, 비례 율이 높은 곳인가? 

 [비례 율은 총 분양수입 ㅡ 총사업비용 / 종전 재산의 총액 X 100[%]으로 산정한다.

 종전재산의 대가로 분배받은 분양아파트의 무상평수가 더 커지므로 비례 율이 100% 이상이면 양호한 투자지역이다 .

 

비례 율이 낮아지는 이유는 사업비용의 과다지출과 사업 기간의 지나친 지연, 그리고 종전재산의 권리평가액이 높은 경우일 때다.  물론, 비례 율이 낮아질수록 매도자의 매도 희망가격은 높아질 수밖에 없다.]

上記한 곳을 중점적으로 발품을 팔은 결과 100% 만족은 아니지만 문외한인 누가 봐도 80% ~90 % 정도는 눈감고도 점수를 줄 것 같은 우량지역을 선정했다.

 그 지역이 요즘 재개발 시장에서 “황금어장”으로 떠오르는 성동구 옥수 동 13구역이다.

일반적으로 재개발 사업단계는 크게 나눠서

 

1] 구역지정 단계 [현재 옥수 13구역]

2]시공사 선정단계 [ 옥수 13구역 e 편한세상 대림건설, 옥수 12구역 레 미 안 삼성물산 ]

3]조합설립 단계 [ 옥수 13구역 조합원 동의서 받는 중, 옥수 12구역  2007, 조합설립 ]

4]사업시행 인가 단계 [옥수 12구역 대상]

5]관리처분 단계 등으로 구분 되는데.......

 재개발은  주요 사업단계가 바뀔 때마다 지분 값이 일정한 %로 뛰어 오른다.

따라서 투자시점도 이런 사업단계가 확정되기 일보직전을 잘 선택해서 투자해야 조금이라도 더 큰 이익을 볼 수 있다.

 

따라서 적절한 투자 시점을 잡기 위해서는 주요 관심지역을 2~3개 정도 선정해서 발품을 판다던 가 인터넷 정보를 통해 각 각의 사업진행속도를 주도면밀하게 분석해야 한다.

통상적으로, 입주목적의 재개발 투자는 이주비 지급 시점을 투자타이밍으로 본다.

이 경우는 투자와 동시에 이주비를 지급 받기 때문에 소액투자가 가능하다.

보통 재개발사업의 이주비 지급은 사업시행인가 직후부터 시작되는데  이때부터 바로 재산평가가 실시되고 이 평가가 완료되면 곧 바로 이주비가 지급되는 것이다.

 

하지만 이때는 이미 지분 값이 충분히 올라 있어 그만큼 수익도 줄어들 가능성이 있다.

단기투자가 목적이라면 구역지정 준비단계 부터 구역지정 까지를 투자시점으로 잡는다.

이 단계에서 재개발 지분 값이 가장 높아지기 때문이다.

 

이 기간에 재개발 투자는 높은 단기 차익을 기대해 볼만도 하지만 그만큼 이해당사자들의 의견충돌이 심해질 수 있어 사업지연 같은 최악의 상태를 감수해야 한다.

또, 사업시행인가시점을 전 후해서 재산평가 완료 전에 투자를 하는 것도 생각할 만하다.

이 단계에서 투자할 경우 이주비 지급 시 까지 약 3~6개월 소용되는 금리부담을 해결 하면   되는 데 어차피 이 단계는 재개발 지분 값이 절정에 달해 있기 때문에 금리비용을 제외 하고도 훨씬 남는 투자수익금을 기대할 수 있다.

끝으로 사족을 달면 대부분의 재개발 투자자는 타지인 이어서 개발현장의 정보수집이 어렵기 때문에 해당지역에 믿을 수 있는 친지나 재개발전문가[공인중개사]의 조언을 받아 자기 나름대로 확고한 투자안목을 기르는 것도 빠뜨릴 수 없는 사업성공의 지름길이다.

** 현재 옥수 13구역은 2007, 6 ~늦어도 7월 예정으로 구역지정 일보직전에 있다.

청약가점제로 골치 썩이지 마시고 손쉬운 재개발로 명품브랜드의 아파트를 장만하시라 !!!

 

 

출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

글쓴이 : 아크 원글보기

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