[스크랩] 부동산의 양도와 세금

1. 부동산의 양도와 세금

가. 양도소득세

  ○ 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아 두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.

 1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

 ■ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

    ○ 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로

       - 서울, 과천, 신도시지역 ; 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주

       ※ 신도시 지역 ; 택지개발지구로 지정·고시된 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역을 말함

      - 기타지역 ; 3년이상 보유  

    ○ 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가  과세되지않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

■ 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

 ○ 취학, 1년 이상 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 때

 ○ 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때

 ○ 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때

 ○ 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때,  다만, 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년이내에 양도하여야 합니다.

 ○ 임대주택에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로써 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때

 ○ 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 때

■ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바랍니다.

 ○ 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 ‘미등기전매’ 는 양도소득세를 물게 됩니다. 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.

 ○ 1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다. 

「고가주택」  ○고가주택의 범위    - ‘고가주택’ 이란 주택과 그 부속토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을  초과하는 것을 말합니다.  ○1세대 1주택인 고가주택의 양도차이 계산                                                    양도가액-6억     (양도가액 - 취득가약 등)   X ━━━━━━━━━                                                    양도가액  즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차의 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이  아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

■ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

  ○ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 :  양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는  1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년  안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과제되지 않습니다.

  ○ 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된경우로서 일반 주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.  다만, 2002.12.31 이전에 상속받은 주택을 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세를 과세하지 않습니다,

  ○ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 : 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

  ○ 집을 사간 사람이 등기 이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 : 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나 집을 사간 사람이 등기이전을 해 가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

  ○ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)

      이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

  ○ 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

  ○ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택 (비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

    ※ "농어촌주택"이라 함은 서울,인천,경기도를 제외한 읍,면지역(도시지역내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말함.

      - 상속주택 ; 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

      - 이농주택 ; 농·어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

      - 귀농주택 ; 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평  이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 이내)

      - 또한 1주택을 소유한 1세대가 ‘03.8.1~’05.12.31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단합니다.

       * 농어촌지역 ;  읍·면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역 투기지역, 관광단디 지역은 제외)

       * 주택규모 ; 대지 200평, 건물 45평(공동주택 35평) 이내

       * 주택가격 ; 취득시 기준시가 7천만원 이하이며 일반주택 양도시 1억원 이하

       - 이때는 농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다.

■ 이 밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다,

 ○ 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때 :  1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 점포 면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과제하지 않습니다. 

구분	비과세여부
주택이 점포보다 클때 점포가 주택보다 크거나 같을때	점포를 주택으로 보아 비과세 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

 ○ 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린후 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

재개발(재건축) 주택의 보유기간
종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발 주택의 보유기간을 통산한다.

  ○ 입주권(재개발·재거축)을 팔았을 때 : 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전 주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득 할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

비과세 요건
종전주택이 관리처분계획인가일(사업시행인가일)과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한함,

2.농지에 대한 양도소득세 면제 및 비과세

■ 양도소득세 면제

 ○ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 면제됩니다.

    - ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구)안의 지역이나 이와 붙어 있는 시·군·구 안의 지역을 말합니다

    - 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.

 ○ 또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 농업기반공사 또는 농 업법인(영농조합법인·영농회사법인)에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)을 완화하였습니다.

   - 대상농지 및 자경기간 

대상농지	자경기간	적용기한
농업진흥지역 내의 농지	5년 이상	2005.12.31까지
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지	3년 이상	2010.12.31까지

 ○그러나 다음의 농지는 면제되지 않습니다.

   - 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍·면지역을 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역안에 있는 농지로써 이들 지역(대규모개발 사업지역은 제외)에 편입되는 날로부터 3년이 지난 농지 

대규모개발사업 지역
· 농지 소유자가 1,000명 이상이거나  · 사업시행 면적이 100만㎡(30만평) 이상인 농지    택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡(약3만평)

   - 농지가 환지예정지로 지정된 경우로서 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

   - 또한 농지가 2002.1.1 이후 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경 농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 면제 합니다.

 ○ 연간 감면 한도액 

기간별	한도액
‘96.1.1 ~ ’01.12.31	3억원
‘02.1.1 ~ ’03.12.31	2억원
‘04. 1. 1 이후	1억원

 ■ 양도소득세 비과세

 ○ 경작을 위해 다음과 같이 농지를 팔거나 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

   - 경작상 필요에 의하여 자경 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때

     . 단, 종정 농지를 판 날로부터 1년 안에 농지의 면적 이상이거나 가격이 1/2이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

     . 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작했어야 합니다.

     . 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날로부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다.

   - 경작상 필요에 따라 농지를 교환하는 때

     . 단, 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하여야 하고

     . 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 합니다.

3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

 (1) 장기 임대주택에 대한 양도소득세 감면

   ○ 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하의 주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대 기간과 주택의 유형에 따라 양도 소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.

 (2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면

   ○ 감면대상

      - 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1이후 양도분부터 적용)

      -  2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축 주택을 취득한  경우 (2001.8.14이후 양도분부터 적용)

      ※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시(분단, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함

   ○ 감면내용

     - 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,

     - 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

   ○ 감면배제

     - 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다. 

 (3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

   ○ 다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업지정고지일 전에  양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2006.12.31까지 양도하고 그 대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%를 감면합니다.

     - 공입사업을위한토지등의취득및보상에관한법률리 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 감면합니다.

     - 도시개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 동법에 의한 사업시행지에게 양도함으로써 발생하는 소득

     - 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득.

 4. 양도소득세 계산방법

    ■ 계산절차. 

양도가액
(-)		․ 취득가액   ․ 기타필요경비(자본적지출액,양도비용 등)
양도차익
(-)		․ 장기보유특별공제(10~50%)
양도소득
(-)		․ 양도소득 기본공제(250만원)
과세표준
(×)		․ 세율(9%~36%)
산출세액
(-)		․ 감면세액
결정세액

      

■ 양도가액 및 취득가액은 다음과 같이 계산합니다.

   ○ 원칙 ; 기준시가에 의하여 계산합니다.

       - 토    지 ; 개별공지지가

       - 건    물 ; 국세청장이 정한 기준시가

       - 공동주택 ; 국세청장이 토지와 건물을 일괄 고시한 기준시가

    ○ 다음의 경우에는 실지거래 가액으로 계산합니다.

        - 단기 매매차의 목적의 투기거래

          · 부동산을 취득 할 수 있는 권리를 양도하는 경우

          · 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우        

        - 조세부담 회피목적의 투기거래

         · 허위계약서 작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우

         · 미등기자산을 양도하는 경우

         - 고가주택을 양도하는 경우

         - 실지거래 가액으로 양도소득세를 신고하는 경우

           · 양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래 가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고 기한까지 관할세무서장에게 신고하는 경우

         - 부동산가격이 급등하였거나 급증할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산

         - 1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(2002.10.1 이후 양도분부터)

■ 토지에 대한 개별공사지가는 양도 또는 취득 당시에 고시되어 있는 공시지가를 적용합니다.

 ○ 개별공시지가 기준일 및 고시일 현황 

기준일	98.1. 1	99.1. 1	2000.1. 1	2001.1. 1	2002.1. 1	2003.1. 1
고시일	98.6.30	99.6.30	2000.6.30	2001.6.30	2002.6.29	2003.6.30

 - 토지에 대한 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가에 의합니다.

   예) ‘99.5.30 취득시 ; 취득기준시가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기분시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다.

 ○ ‘90년 개별공사지가 고시전인 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가는 다음 산식에 따라 환산한 가액으로 합니다. 

‘91.1.1 기준개별공시지가 X   취득당시 시가표준액 / (‘90.8.30시가 표준액 + 직전시가표준액) ÷ 2

 - 분모의 가액은 ‘90.8.30 시가표준액을 초과하지 못하며

 - 시가표준액 비율은 100분의 100을 한도로 합니다.

 - 취득당시 시가표준액 계산시 주의사항(의제취득일)

   · ‘84.12.31 이전에 취득한 경우에는 ’85.1.1(의제취득일)의 시가표준액을 적용

■ 기타 필요경비는 부동산의 가치 증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산 합니다.

 ○ 기준시가로 신고한 경우

   - 토지 ; 취득당시 개별공시지가 X 3% (미등기는 0.3%)

   - 건물 ; 취득당시 국세청 기준시가 X 3% (미등기는 0.3%)

 ○ 실거래가액으로 신고한 경우

   - 소개비, 용도변경·개량비, 자본적지출 및 양도비용 등

 ※ 취득세·등록세 등 취득에 소요된 비용은 취득가액에 가산합니다. 

■ 기타 공제의 내용은 다음과 같으며, 미등기 양도 자산은 공제받지 못합니다.

   - 보유기간이 3년 이상 5년 미만 ; 양도차액의 10%

   - 보유기간이 5년 이상 10년 미만 ; 양도차액의 15%

     (기준면적 미만의 고가주택은 25%, 1세대 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

   - 보유기간이 10년 이상인 경우 ; 양도차익의 30%

     (기준면적 미만의 고가주택은 50%, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

     ※ 60% 중과대상인 1세대 3주택 이상자의 주택에 대하여는 장기특별보유공제를 적용하지 아니함(2004.1.1 이후 시행)

     ※ 기준면적 미만 고가주택 ; 2003.1.1 이후 양도분부터 적용

        - 공동주택(아파트 등) ; 전용면적 45평 미만

        - 단독주택 ; 건평80평 미만이고 동시에 대지 150평 미만인 것

 ○ 양도소득 기본공제

   - 주식과 주식 외 자산(부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산)으로 구분하여 각각 연간 250만원을 공제합니다.

      (1년에 2회이상 양도하는 경우에는 그 과세기간 중 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제)

■ 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용. 

구               분		기본세율	누진공제
2년이상 보유자산	과세표준 1,000만원 이하	9%	-
	과세표준 1,000만원 초과          4,000민원 이하	18%	90만원
	과세표준 4,000만원 초과              8,000만원 이하	27%	630만원
	과세표준 8,000만원 초과	36%	1,710만원
2년 미만 보유자산		40%
1년 미만 보유자산		50%
1세대 3주택 이상자의 주택		60%
미등기양도자산		70%

   ※ 투기지역에 대하여는 필요시 대통령(시행령)으로 기본세율에 ±15% 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있으며,  특히 1세대 2주택 이상에  해당하는 주택의  양도 차액에 대하여 우선 적용합니다.

      - 이 경우 1세대 2주택 이상의 보유 주택 수 판정은 60% 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상의 경우와 같습니다.

   ※ 60%의 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상 판정시 포함되는 주택

      - 지역기준 ; 다음의 지역을 제외한 수도권, 광역시 소재 주택

       · 수도권(서울, 인천, 경기) 광역시중 군지역 및 도농복합 시의 읍, 면지역

       · 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역

         - 가격기준 ; 기타지역에 소재하는 주택(지역기준에서 제외되는 주택 포함)으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택

5. 양도소득세 신고·납부 요령

 (1) 예정신고

■ 「예정신고납부」란

 ○ 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세표준을 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.

 ○ 예정신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야할 세액의 10%를 공제 받습니다.

 ○ 따라서, 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다. 다만, 1세대 1주택 등 비과세 부동산을 양도한 경우에는 신고할 필요가 없습니다.

■ 예정신고·납부기한

 ○ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우

     - 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내

 ○ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우

    - 토지거래허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

(2) 확정신고

 ○ 당해 연도에 양도소득이 있는 자는 그 다음해 5월 1일부터  5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

 ○ 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

 ○ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 특히 확정신고· 납부를 하지 않은 경우에는 납부할 세액의 10%이상(무신고 가산세 10%, 무납부가산세 1일 0.03%))을 추가 부담하게 됩니다.

(3) 양도소득세 분납

 ○ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

 ○ 분납할 수 있는 세액

   - 납부할 세액이 2천만원 이하인 때 ; 1천만원을 초과하는 금액

   - 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 ; 납부할 세액이 100분의 50이하의 금액

(4) 양도소득세 물납

 ○ 공공사업을 위하여 공공사업 시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

   - 세액이 1천만원을 초과하는 경우

   - 양도소득세 예정·확정 신고 기한 10일 전까지 물납 신청

6. 신고시 제출할 서류

 ○ 양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서', 양도소득금액계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할 세무서에 제출하여야 합니다. 

기준시가로 신고하는 경우	실지거래 가액으로 신고하는 경우
- 토지 및 건축물 대징 등본	- 토지 및 건축물대장 등본,  - 토지 및 건물 등기등본
- 토지 및 건물등기부 등본	- 환지예정지증명원 · 잠정등급확인원  등
- 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등	- 양도 및 취득계약서 사본
	(고가주택의 경우 양수자의 인감증명서 첨부)
	- 자본적지출액 양도비 및 감가상각비 명세서

양도소득세 예정신고 사례】

 ● 인천광역시 서구 심곡동의 답 314㎡를 ‘77.4.10에 등기한 후 소유하다 2003. 2.10 양도한 경우(8년 이상 보유하였으나, 경작하지 않은 농지임)

     - 양수인; 인천광역시 부평동 904-19 최찬주 700801-1629317

토지등급 (시가표준액)	‘77. 4.10		41(362.9원)
	‘85. 1. 1		150(6,730원)
	‘90.8.30	등    급	176(23,900원)
공시지가 (고시일)		직전등급	172(19,600원)
	1990년도		190,000(‘90.6.29)
	2002년도		250,000(‘02.6.29)
	2003년도		270,000(‘03.6.30)

《 계 산 내 용 》

  ○ ‘90. 8.30 이전에 취득하여 취득당시 개별공시지가가 없으므로 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 합니다.

   →  1990. 1.1을 기준으로 한 개별공시지가 x 취득당시의 시가표준액 / 1990.8.30 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로  나누어 계산한 가액

    ① 양도가액 ; 78,500,000원(314㎡ x 250,000원)

    ② 취득가액 ; 18,460,060원(190,000 x  314㎡ x 6,730원 / (23,900+19,600) ÷ 2

    ③ 양도소득금액 ; 41,640,298원

      ※ 소득금액 = 양도가액-(취득가액+기타 필요경비+장기보유특별공제+양도소득기본공제)

        · 기타필요경비 ; 55,801원(취득당시 개별공시지가의 3%)

        · 장기보유특별공제 ; 17.845,814원(78,500,000 - 18,460,060 - 553,801) x 30%

        · 양도소득기본공제 ; 2,500,000원

    ④ 양도소득세 과세표준 ; 39,140,298원

    ⑤ 산출세액 ; 6,145,253원

    ⑥ 납부할 양도소득세액 ; 5,530,728원(2003. 4.30일까지 자진 납부하는 경우 산출세액의 10%를 공제함)

나. 농어촌특별세

   - 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

다. 주민세

   - 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득액의 10%를 주민세로 납부하여야 합니다. 

출처 : 부동산투자

글쓴이 : 신산 원글보기

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