[스크랩] 2007년 개정 양도소득세 편

- 양도소득세 분야 -

		주요 개정 내용
◦부동산에 대한 양도소득세 과세기준을 기준시가에서 실지거래가액으로 단계적으로 전환하여 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 등 실거래가 과세대상 확대('07년 전면 시행) ◦ 주택과 함께 재건축․재개발 입주권을 보유한 세대의 주택양도에 따른 1세대1주택 비과세 요건 강화 ◦ 1세대 2주택자의 주택과 비사업용 토지에 대하여는 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제를 배제하여 주택과 토지에 대한 투기적 수요를 억제하고 투기이익을 환수함으로써 부동산시장의 안정과 과세형평을 도모('07년 시행) ◦ 양도소득세 과세강화에 따른 조세회피를 방지하기 위하여 관련제도를 보완  - 양도소득세 부당행위계산부인 규정, 국외이주시 1세대1주택 비과세 기준, 세대의 범위를 합리적으로 조정

【관계법령】

◦ 소득세법 중 개정법률(법률 제7837호) : 2005.12.31. 공포

◦ 소득세법 시행령 중 개정령(대통령령 제19254호) : 2005.12.31. 공포

◦ 소득세법 시행령 중 개정령(대통령령 제19327호) : 2006.2.9. 공포

◦ 소득세법 시행규칙 중 개정규칙(재정경제부령 제476호) : 2005.12.31. 공포

Ⅰ. 부동산 양도소득세 실거래가 과세제도로 전환

1. 양도소득세 실거래가 과세범위 확대

(소득세법 제96조, 시행령 제162조의2)                        

가. 개정취지 

◦ 양도소득세 과세를 실제소득에 맞게 정상화하여 소득종류간 형평성을 제고하고 응능부담원칙 실현

  

       - ’06년에는 재산증식 목적의 부동산에 대하여 실거래가로 과세하도록 실거래가 과세범위를 점진적으로 확대

나. 개정내용 

종          전			개          정
◦ 토지․건물 양도소득세는 기준시가     과세가 원칙 ◦다음의 경우는 실지거래가액으로    양도소득세 과세    -  6억원이상 고가주택 양도    - 취득후 1년이내 부동산, 미등기부동산 양도    - 투기지역 안의 부동산    - 1세대 3주택자의 주택 등 <추  가>			◦토지․건물 양도소득세는 실거래가로 과세(’07년 전면 시행) ◦’06년까지는 기준시가로 과세하되      실거래가로 과세하는 범위 확대   - 1세대 2주택자의 주택   - 비사업용 토지*    * 부재지주 농지․임야․목장용지 및 비사업용 나대지․잡종지

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 실거래가 과세범위 확대 : 2006.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

◦ 실거래가 과세제도 전면 시행 : 2007.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용     (법 제96조 제2항)

2. 전 소유자의 양도가액을 현 소유자의 취득가액으로 의제

(소득세법 제97조 제7항)                        

가. 개정취지 

◦ ’07년부터 양도소득세 실거래가 과세제도가 모든 부동산에 대하여 전면 시행됨에 따라

       - 종전에 실거래가로 과세되는 고가주택에 대하여만 적용하는 제도를 모든 부동산으로 확대하여 적용함으로써 부동산 실거래가 과세제도의 조기정착을 유도

나. 개정내용 

종          전			개          정
◦ 현 소유자가 자산 취득당시 전 소유자의 양도가액을 대통령령이 정하는 방법*에 의하여 확인한 경우 동 금액을 취득가액으로 간주 - 고가주택에 한하여 적용   * 전 소유자의 부동산 양도소득세 신고시 인감증명서를 제출			- 적용범위를 모든 부동산으로 확대

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 2006.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

3. 양도소득세 신고시 제출서류 조정

(소득세법 시행령 제169조, 제173조)                        

가. 개정취지 

◦ 양도소득세 실거래가 과세제도의 조기정착을 유도

나. 개정내용

  

종          전			개          정
◦ 부동산 양도소득세 예정․확정신고시 제출서류   -토지대장 및 건축물대장등본   -토지 및 건물등기부등본   -계약서 사본   ∙고가주택의 양도에 관한 계약서사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장 날인   -고가주택 양도시 양수자의 인감증명서   -자본적지출액․양도비등 명세서 등			∙모든 부동산으로 확대  -모든 부동산으로 확대

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 2006.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

Ⅱ. 주택에 대한 양도소득세 과세 강화

1. 1세대 2주택 보유자에 대한 양도소득세 과세 강화

(소득세법 제95조 제2항, 제104조 제1항)                        

가. 개정취지 

◦ 거주목적의 실수요자가 아니라 주택을 재산증식 수단으로 이용하는 1세대 2주택 보유자에 대하여 양도세를 중과하여

       - 자본이익을 환수하고 부동산 투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화

나. 개정내용 

종          전			개          정
◦ 1세대 2주택자의 주택양도시 일반세율 적용 및 장기보유특별공제 적용 - 1년 미만 : 50% - 1년～2년 미만 : 40% - 2년 이상 : 9～36%     ※ 1세대 3주택 이상자의 주택 양도시 보유기간에 관계없이 60% 세율 적용 및 장기보유특별공제 배제			◦ 1세대 2주택자의 주택 양도시 50% 세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 ◦다음 주택만 보유주택수로 계산 - 수도권, 광역시 소재 주택 * 수도권․광역시 군지역 및 도농복합도시 읍․면지역 제외 - 기타지역 : 기준시가 3억원 초과 주택

종          전			개          정
			◦ 다음의 사유로 2주택이 된 경우는 중과대상에서 제외 - 근무상 형편        (1년이상 거주하고, 사유해소일부터   3년이내) - 혼인․노부모 봉양        (사유발생일부터 5년이내) - 소송으로 취득        (판결일부터 3년이내) - 1세대3주택 중과에서 제외되는 주택        (장기임대주택 등)

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 2007.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용(부칙 제1조)

<참고>  1세대 2주택 양도소득세 중과대상 주택의 범위

가. 보유주택 수 계산

◦ 1세대가 소유하고 있는 주택 중 다음 주택을 기준으로 2주택 해당 여부를 판정함

    * 1세대 3주택 이상 보유자 양도세 중과제도와 동일

 ① 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외

   - 수도권․광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍․면지역

   - 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역('06년 2월 현재 지정지역 없음)

 ② 기타지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택

  ※ 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍․면지역,

               기타 도지역

    (예) 인천 강화․옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군

       경기도 가평․양평․연천군, 경기도 평택시 포승면 등

나. 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택

 ① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택

 ㈀ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

구분	대상주택	감면요건	감면율
장기 임대 주택 (§97)	◦86.1.1.～00.12.31. 신축주택 ◦85.12.31.이전 신축주택으로 입주사실 없는 주택  * 국민주택에 한정	◦5호이상 임대사업자가  - 5년이상 임대후 양도	◦매입임대  ∙5년이상 임대시 양도세 50%감면 ∙10년이상 임대시  양도세 100%감면 ◦건설임대 ∙5년이상 임대시  양도세 100%감면
신축 주택 임대 (§97의2)	◦99.8.20.～01.12.31. 건설 ◦99.8.20.～01.12.31. 분양   * 국민주택에 한정	◦2호이상 임대사업자가 - 5년이상 임대후 양도	◦양도세 100%   감면
미분양 주택 (§98)	◦95.10.31. 현재 미분양주택 ◦98.2.28. 현재 미분양주택  * 국민주택에 한정	◦97.12.31.또는98.12.31.이전 분양취득하여  - 5년이상 임대후 양도	◦종소과세와   양도세 20%    과세 중 선택적용
신축 주택 취득 (§99)	◦98.5.22.～99.6.30. 자기건설 ◦98.5.22.～99.6.30. 분양취득   (국민주택은 98.5.22.～ 99.12.31. 분양취득분)   * 고급주택(전용 50평이상,기준시가 5억원초과)제외	-	◦취득 후 5년내 양도시 : 양도소득 전액면제 ◦취득 후 5년이후 양도시 : 5년간 발생 양도소득 면제
신축 주택 취득 (§99의3)	◦01.5.23～03.6.30. 자기건설 ◦01.5.23～03.6.30. 분양취득  (서울,과천,5대신도시는 02.12.31.)   *고급(고가)주택 제외	-	(위와 같음)

 ㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대 후 양도하는 주택

구  분		중과 제외 요건
		임대호수	임대기간	규  모
건설임대주택		2호이상	5년이상	149㎡(45평)이하로서 기준시가 6억원이하
매입임대주택	신규사업자  (03.10.30.이후 임대사업자등록)	5호이상	10년이상	국민주택 규모이하로서 기준시가 3억원이하
	기존사업자   (03.10.29.이전 임대사업자등록)	2호이상	5년이상	″

  

 ㈂ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

㈃ 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것

  * 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당

 ㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택

 ㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 것

 ②1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시․군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시․군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도

 ③1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일부터 5년이 경과하지 아니한 것

 ④주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일부터 3년이내

 ⑤세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장, 군수, 구청장으로부터 인가를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용한 주택 : 가정보육시설로 사용하지 아니한 날부터 6월 이내

    * 저출산시대에 대비하여 여성의 경제활동을 장려하기 위하여 1세대 3주택 양도세 중과대상에서도 제외

⑥양도세가 과세되는 1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우 : 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택 양도

 ⑦ 수도권․광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택

   - 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재한 주택(재개발․재건축주택)은 제외

 ⑧ 상기 ①～⑤외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

다. 기타사항

(1) 1세대 2주택 해당여부 판정시기(1세대3주택 중과제도와 동일)

◦ 주택양도일을 기준으로 하여 당해 양도주택을 포함하여 1세대 2주택인지 여부를 판정함

◦ 동일한 날에 2개 이상의 주택을 양도하는 경우

 -  납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의함

    (납세자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봄)

[예] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우

  ∙甲주택 : 양도차익 1억원 → 먼저 양도한 것으로 처리

                               (3주택 60%세율 적용)

  ∙乙주택 : 양도차익 2억원 → 후에 양도한 것으로 처리

                               (2주택 50%세율 적용)

(2) 보유주택 수 판정기준(1세대3주택 중과제도와 동일)

 ◦ 지분으로 소유하고 있는 주택

   - 1주택으로 간주

   - 단, 공동상속주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주

    * 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우 다음 순서에 따라 주택을 소유한 것으로 간주

      ① 당해주택에 거주하는 자  ② 호주승계인  ③ 최연장자

 ◦ 다가구주택

   - 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 주택 수 계산

   - 다만, 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산

 ◦ 부동산매매업자의 재고자산인 주택 : 주택 수 계산시 포함

(3) 임대주택사업자와 관련된 기타사항(1세대3주택 중과제도와 동일)

 ◦ 기존사업자의 기준

   - ’03.10.29. 이전에 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대  주택법에 의하여 시․군․구에 등록을 한 주택임대사업자를 말함

   - ’03.10.29. 이전에 시․군․구에 신고를 한 경우에는 ’04.6.30.까지 세무서에 신고시 기존사업자로 인정

◦ 임대주택수의 계산

   - 기존사업자(’03.10.29. 이전) : 사업자등록시 등록한 임대주택(임대를 개시한 주택)을 기준으로 함

   - 신규사업자(’03.10.30. 이후) : 동일 시(광역시․특별시 포함)․군지역에 소재하는 임대주택으로 제한

      * 등록한 임대주택에 한함

 ◦ 임대기간의 계산

   - 주택임대기간의 기산일 : 주택의 임대를 개시한 날

      * 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 계산

   - 기준호수 이하 임대한 기간은 임대기간에서 제외

   - 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산

   - 기존 임대주택의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간은 임대기간에 포함

    ※ 조세특례제한법(§97)의 임대기간 계산을 준용하여 적용

 ◦ 임대주택의 사후관리

   - 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상)충족 이전이라도 살고 있는 주택(나⑧에 해당하는 주택) 양도시

    ∙일단, 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 보아 1주택 판정

   - 향후 다음에 해당하는 경우에는 중과세율과 일반세율 차액을 추징. 다만, 수용(협의매수 포함)되거나 사망으로 상속되는 경우 예외 인정

    ∙임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우

    ∙임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 되는 경우

   ※양도세 감면대상 임대주택(ㄱ) 및 장기 사원용주택(ㄷ) 및 가정보육시설(나⑧)에 대해서도 사후관리 규정 준용

◦ 중과배제 신청방법

   - 과세표준 신고시 다음 서류를 첨부하여 중과배제 신청

    ∙임대사업자 등록증(또는 보육시설인가증), 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록등본 등

2.탄력세율 적용대상에서 제외 가능한 1세대 2주택 이상의 범위 조정

(소득세법 시행령 제168의2)                        

가. 개정취지 

◦ 탄력세율을 적용할 수 있는 「1세대 2주택이상」에서 제외되는 주택의 범위를 1세대 2주택 양도세 중과에서 제외되는 주택의 범위와 일치

나. 개정내용 

종          전			개          정
◦ 다음의 주택은 탄력세율을 적용할 수 있는 “1세대 2주택 이상”의 범위에서 제외   -세대원의 일부가 대학 취학 또는 근무상의 사유로 다른 시․군으로 주거를 이전하기 위하여 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우의 주택    ∙취득후 1년이상 거주 및 사유 해소일부터 3년 미경과 <신  설>			-대학취학으로 주거를 이전하여 1세대 2주택이 된 경우 제외 - 1세대 1주택자가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우(①)  ∙다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택 양도

종          전			개          정
<신  설> <신  설>			- 세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 인가(시장, 군수, 구청장)를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후    ∙ 5년 이상 가정보육시설로 사용하고 사용하지 아니한 날로부터 6월 이내 양도하는 주택(②) - ①․②외에 1주택만 보유하고 있는 경우 그 1주택

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 2006.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

3. 1세대3주택 중과대상에서 제외되는 주택의 범위 조정

(소득세법 시행령 제167의3)                        

가. 개정취지 

◦ 가정보육시설의 양도세 중과배제요건 합리화, 저당권 실행 등으로 취득한 주택의 세부기준 마련

나. 개정내용 

종          전			개          정
◦ 다음의 주택은 1세대 3주택 이상 중과대상에서 제외  - 장기 임대사업용 주택 등 <신  설>  - 저당권 실행 및 채권변제를 대신하여 취득한 주택   ∙재정경제부령이 정하는 주택    * 1세대2주택 중과대상에도 준용			- 세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 인가(시장, 군수, 구청장)를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 ∙ 계속하여 5년 이상 가정보육시설로 사용하고 사용하지 아니한 날로 부터 6월 이내 양도하는 주택  ∙ 취득일부터 3년 이내에 양도하는 주택

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 가정보육시설 : 2006.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

◦ 저당권설정 등 주택 : 2006.2.9. 이후 양도하는 분부터 적용

4.주택과 재개발․재건축 조합원입주권 보유세대에 대한 양도세 강화

(소득세법 제104조 제1항)                        

가. 개정취지 

◦ 다주택자의 재개발․재건축아파트에 대한 투기적 수요를 억제하여 부동산시장을 안정시키고 과세형평을 제고

나. 개정내용 

종          전			개          정
◦재개발․재건축으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 주택으로 취급되지 않아  - 종전 1세대 3주택자는 다른 주택 양도시    ∙1세대 2주택자로 취급되어 60% 중과대상에서 제외  -종전 1세대 2주택자는 다른 주택 양도시   ∙1세대1주택 비과세 규정을 적용받음   ※재개발․재건축 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세			◦ 재개발․재건축으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 주택수 계산에 포함   ∙1세대 3주택자와 동일하게 양도세 60% 중과 및 장기보유특별공제 배제   ∙1세대1주택 비과세규정을 적용받지 못하고 1세대 2주택자와 동일하게 양도세 50% 중과 및 장기보유특별공제 배제      ※ 재개발․재건축 입주권 양도시에는 종전과 동일

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 2006.1.1. 이후 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용

◦2005년말 이전에 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 취득한 분부터 적용(부칙 제12조)

출처 : 부동산투자

글쓴이 : 신산 원글보기

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