[스크랩] 이런 2주택은 양도세 重課 걱정 마세요

8·31대책의 핵심 정책 중 하나였던 1가구2주택 양도세 50% 중과를 두고 주택 소유자들의 혼란이 계속되고 있다. 양도세 50% 중과가 지나치게 강조돼다 보니 이와 관계 없는 2주택자들도 '2007년 이전에 집을 팔아야 하느냐'를 두고 고민하고 있는 것이다. 사실 2주택자들 가운데는 '양도세 50%' 항목과 무관한 사람도 많다. 8·31대책에서의 양도세 50% 중과 내용은 '수도권·광역시의 기준 시가 1억원 초과 주택과 수도권 이외 지역의 기준 시가 3억원 초과 주택에 대해 양도세 50%를 중과한다'는 것이다. 여기 해당되는 집을 두 채 가지고 있을 경우에만 먼저 파는 집에 대해 양도세 50%를 내도록 돼 있다. 반면 중과 대상이 아닌 주택을 두 채 가지고 있을 경우엔 9~36% 정상 세율을 적용받는다.

◆ 지방(3억원 이하)+서울(1억원 초과)→양도세 중과 안돼 가장 오해가 많은 부분은 '수도권·광역시 이외 지역의 기준 시가 3억원 이하 주택은 2주택자 중과 대상을 파악할 때 주택수 계산에서 제외된다'는 내용이다. 예를 들어 창원과 서울에 한 채씩 소유했을 경우 기준 시가가 각각 1억원(창원)과 1억5000만원(서울)이면 이 소유주는 중과 대상인 1가구 2주택자로 분류되지 않는다. 창원의 한 채는 중과 대상 2주택자를 판단할 때 제외되는 집이기 때문이다. 그렇다 해도 세법상 2주택을 소유했다는 사실에는 변함이 없으므로 이 경우는 어느 쪽을 먼저 팔든지 종전처럼 일반 세율을 물면 된다. 요컨대 지방(광역시 제외)의 3억원 이하 집을 가진 2주택자는 모두 양도세 중과와 아무 관계가 없다. 그렇다면 서울에 집을 두 채 가지고 있고 기준 시가가 각각 1억원과 1억5000만원일 경우는 무엇이 다를까. 수도권·광역시의 집은 기준 시가에 관계 없이 모두 2주택자를 분류할 때 계산에 포함된다. 따라서 일단 이 소유주는 중과 대상이 되는 2주택자다. 다만 기준 시가 1억원짜리 집(재개발·재건축 주택 아님)을 먼저 팔면 양도세 중과 대상이 아니므로 정상 세율을 적용받는다. 반대로 기준 시가 1억5000만원짜리 집을 팔 경우에는 양도세 50% 중과 대상이다. 따라서 이 경우 1억원 이하 집을 먼저 팔면 세금을 아낄 수 있다. 수도권과 광역시의 정비구역 지정 승인이 난 재개발·재건축지역 내 주택은 기준 시가가 1억원 이하라도 1가구 2주택 양도세 중과 대상이다. 하지만 지방의 재개발·재건축 주택은 양도세 중과와 무관하다. 결혼·노부모 봉양 등을 위해 합가한 경우에도 합가일로부터 2년 이내에 주택 한 채를 매각할 때는 일시적 2주택자로 분류,양도세가 부과되지 않는다.

◆ (2005)작년까지 취득한 재건축 입주권은 주택수 포함 안돼 재건축아파트 입주권에 대해서도 혼란이 많다. 이전까지는 조합원 입주권을 1주택으로 계산하지 않았지만 2006 1월1일 이후 관리처분계획 인가를 받아 조합원 입주권으로 전환된 경우부터는 1주택으로 계산, 양도세가 부과된다. 또 과거에는 소유 주택 두 채 중 한 채가 재건축 아파트가 돼 헐렸을 때 남은 한 채에 대해 1가구1주택으로 보아 양도세를 물리지 않았지만 올해부터는 2주택으로 간주,남은 한 채를 먼저 팔 때는 50% 양도세 중과 대상이다. 그러나 1가구 1주택자가 재건축아파트 조합원 입주권을 샀을 때는 실수요 목적이 인정돼 양도세 비과세 대상이 될 수도 있다. 재건축 아파트 완공을 전후로 1년 이내에 기존 주택을 매각하면 양도세를 내지 않아도 된다. ◆ 1998년~2002년 취득 주택,양도세 비과세 체크해 봐야 소유하고 있는 주택이 양도세 중과 대상에 포함되지 않을 뿐더러 양도세가 100% 면제되는 주택일 가능성도 있다. IMF 위기를 거치면서 정부는 건설 경기를 부양한다는 명목으로 양도세를 전액 감면해 주는 제도를 한시적으로 시행했다. 1998년부터 2002년까지 간헐적으로 시행된 이 제도에 해당되는 아파트는 취득 시점으로부터 5년 이내 양도할 경우 양도세를 물리지 않으며 5년 이후에도 5년간의 양도 차익을 제외한 그 이후의 시세 차익에 대해서만 과세한다. 다만 감면된 세액의 20%를 농어촌 특별세로 내야 한다.

출처 : 부동산투자

글쓴이 : 신산 원글보기

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